האפשרות לבצע פרויקט התחדשות עירונית היא הזדמנות עסקית מצוינת עבור בעלי הדירות: במקום להמשיך להתגורר בבניין ישן ולא ממוגן שאינו עומד בתקני הבנייה והבטיחות העדכניים, מקבלים בעלי הדירות מבנה חדש/ מחודש, יציב וחזק יותר, לרוב עם דירות גדולות יותר, תוספת של ממ"ד ומרפסת שמש ומגוון תמורות נוספות. כל אלו מתבטאים, בסופו של דבר, בעלייה משמעותית הן באיכות החיים והן בערך הנכסים.
ובכל זאת, למרות היתרונות הרבים של התוכנית, לא תמיד תהיה היענות מיידית של כלל הדיירים. חלקם יחששו, יהססו ויתלבטו במשך זמן לא קצר, אחרים יתנגדו בתוקף ויהיו גם כאלה שיציבו תנאים להסכמתם.
כיוון שפרויקטים של התחדשות עירונית הם אפשרות מבורכת לספק לחלקים נרחבים מהאוכלוסייה מגורים בטוחים יותר, מיגון מפני התקפות טילים, חיזוק בפני רעידות אדמה וחיזוק קהילתי וכלכלי של שכונות ישנות וחלשות, קידומם בהיקף רחב הוא אינטרס לאומי רב חשיבות. במקרים רבים, התנגדות דיירים מהווה חסם לקידום פרויקטים מסוג זה ועלולה לעכב את הוצאתם לפועל, ולכן פיתחה המדינה מספר מנגנונים להתמודדות עם דיירים סרבנים, המאפשרים, תחת תנאים מסוימים, להתקדם בביצוע הפרויקט גם מבלי לקבל את הסכמתם של כלל הדיירים.
מתי דייר מוגדר כסרבן?
ראשית, נדרש לקבוע מה ההבדל בין התמהמהות או היסוס לגיטימיים לבין התנגדות דווקאית. כיזמים בעלי ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, אנו מבינים שבעלי הדירות מפקידים בידינו את הנכסים היקרים ביותר שלהם, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה רגשית, ושבלתי אפשרי לצפות מהם להיכנס נטולי חששות, התלבטויות או שאלות לתהליך.
גם המדינה מבינה זאת, ואף יותר מכך – מבינה כי במקרים מסוימים, גם דייר שמתנגד לפרויקט בכל תוקף עשוי לעשות זאת מסיבה טובה. לפיכך, קובע חוק פינוי בינוי, הנקרא גם "חוק הדייר הסרבן", כי דייר סרבן הוא דייר המסרב סירוב בלתי סביר לביצוע העסקה, או מציב תנאים ודרישות שאינם סבירים, בשונה משאר הדיירים במתחם.
מתי סירוב ייחשב לסביר? להלן מספר תנאים מרכזיים:
- אם העסקה לא מייצרת כדאיות כלכלית עבור המתנגד
- אם לא הוצעו למתנגד מגורים חלופיים למשך תקופת הבנייה
- אם לא הוצעו למתנגד בטחונות הולמים
- אם המתנגד או אחד מבני המשפחה שמתגוררים איתו הוא קשיש או בעל מוגבלות, והעסקה לא מספקת תנאים הולמים לצרכיו, בהתאם למוגדר בחוק
- אם סיבות אישיות אחרות וספציפיות למתנגד גורמות לביצוע העסקה להיות בלתי סביר עבורו או עבור משפחתו
סירוב מכל סיבה אחרת יוגדר כסרבנות.
כיצד מטפלים בדייר הסרבן?
על פי חוק, אין צורך לקבל את הסכמתם של כל בעלי הדירות בבניין או במתחם. על מנת להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית, נדרשת הסכמה של 67% מבעלי הדירות בלבד. כאשר קיים רוב כזה או גדול יותר, ניתן לנקוט בהליכים כנגד דייר סרבן, והאמצעים לעשות זאת מוגדרים הן בחוק הדייר הסרבן (פינוי בינוי) והן בחוק חיזוק בתים משותפים (תמ"א 38).
טיפול בדייר סרבן בפרויקט תמ"א 38 ייעשה מול המפקח על הבתים המשותפים הפועל מטעם משרד המשפטים. כאשר הושג הרוב הדרוש של בעלי הדירות עבור הפרויקט, יכולה נציגות הדיירים להגיש למפקח תביעת אכיפה כנגד המיעוט. המפקח יבחן את עילת הסירוב בהתאם למוגדר לעיל, ואם ימצא כי הסירוב אינו סביר, ביכולתו להעניק את הסמכות לחתום על ההסכם בשם הדייר הסרבן לבא כוחם של הדיירים, ובכך לאפשר לפרויקט לצאת לפועל.
טיפול בדייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי ייעשה על ידי הגשת תביעה לבית המשפט. אם יימצא כי הדייר הסרבן אינו פועל ממניעים המוגדרים כסירוב סביר, רשאי בית המשפט לאשר את הוצאת הפרויקט לפועל למרות הסירוב, למנות רואה חשבון או עורך דין שיחתום על העסקה בשם הדייר הסרבן ואף לחייב את הדייר הסרבן בתשלום פיצויים לשאר בעלי הדירות, בגין הנזק שנגרם להם בשל התעכבות הפרויקט.
המטרה שלנו – להגיע להסכמות ולהימנע מנקיטת צעדים משפטיים
כאשר ישנו רוב דרוש של בעלי הדירות, מרבית הסיכויים הם שבסופו של דבר, הפרויקט ייצא לפועל. הנחת המוצא של המחוקק ושל המערכת המשפטית היא שפרויקטים של התחדשות עירונית מיטיבים עם בעלי הדירות ומשרתים את טובת הכלל, וסביר להניח שגם הדיירים הסרבנים יכירו בכך במוקדם או במאוחר. לפיכך, רק במקרים נדירים יתאפשר מצב שבו טענותיו של הדייר הסרבן יגברו על הטענות של רוב בעלי הדירות.
למרות האמור, אנו מעדיפים להימנע מהגעה להליכים משפטיים ומהשלכותיהם הלא רצויות על לוחות הזמנים של הפרויקט ועל קשרי השכנות בין בעלי הדירות. מניסיוננו, מרבית בעלי הדירות לא מתנגדים לשם ההתנגדות אלא מביעים את חששותיהם וצרכיהם, ועם הטיפול הנכון מצידנו, הכולל הקשבה, רגישות, חשיבה מחוץ לקופסה ושמירה על שקיפות מלאה מול כלל בעלי הדירות, ניתן להפחית משמעותית את כמות המתנגדים ולהגיע להסכמה רחבה.
