כמות יחידות הדיור בפרויקט התחדשות עירונית יכולה לנוע בין מספר דירות בודדות לעשרות ואף מאות יחידות דיור במתחמי פינוי בינוי גדולים. את תהליך ההתחדשות, המורכב ממילא, לא ניתן לנהל באופן שוטף מול כל אחד ואחת מבעלי הדירות, ולכן ישנו צורך בבחירת נציגות דיירים.
מניסיוננו, נציגות הדיירים היא אחד הגורמים המשפיעים על יעילות התהליך ועל הצלחת הפרויקט כולו. ככל שבעלי הדירות יודעים יותר על תפקידי הנציגות ועל חשיבותה, כך הנציגים הנבחרים עצמם מבינים את האחריות והמעורבות הנדרשות מהם, וכך גם שאר בעלי הדירות מבינים את חשיבות התמיכה ושיתוף הפעולה מצידם.
איך עושים את זה? בואו נתחיל.
1. תפקידי נציגות הדיירים, סמכויותיה וחובותיה
נציגות הדיירים מבצעת מספר תפקידים עיקריים לאורך התהליך:
- ייצוג האינטרסים של כלל בעלי הדירות לאורך הפרויקט, לרבות אוכלוסיות בעלות צרכים ייחודיים כמו בעלי מוגבלויות, קשישים וכדומה
- בחירה של אנשי המקצוע מולם יתנהל התהליך – היזם, עורך דין הדיירים, שמאי המקרקעין ומפקח הבנייה
- התקשרות והתנהלות שוטפת מול בעלי המקצוע שנבחרו
- תיווך בין בעלי המקצוע והמידע המתקבל מהם לבין בעלי הדירות, הנגשת המידע ועדכון בעלי הדירות בהתקדמות התהליך
חשוב להבין כי הנציגות אינה מוסמכת לעשות החלטות מהותיות לגבי אופי הפרויקט, התנהלותו, התמורות המובטחות בו ושאר נושאים תכנוניים, ביצועיים וכלכליים הצפויים להשפיע על תנאי החיים של בעלי הדירות במשך הפרויקט ולאחר סיומו. הנציגות גם אינה מוסמכת לחתום על הסכמים בשם בעלי הדירות. בחירת נציגות דיירים מקנה לנציגות את האפשרות להעביר החלטות מהותיות להחלטת הרוב ולהחליט בעצמה רק בנושאים שוטפים שאינם בעלי השפעה מהותית ושדורשים תגובה מיידית.
לאורך כל הפרויקט, הנציגות מחויבת לעמוד בתנאים הבאים:
- לייצג את האינטרסים של כלל בעלי הדירות
- לפעול מולם בשקיפות וליידע אותם בכל הקשור לפרויקט
- להימנע מיצירת קשר עם היזם מחוץ למסגרת הנציגות ולהתנהלות הפרויקט
2. הרכב הנציגות הרצוי
בכל בניין תיבחר נציגות של מספר דיירים, ההמלצה היא לבחור מספר אי זוגי של נציגים על מנת להימנע ממצב של אי הכרעה בתהליכי קבלת ההחלטות. חשוב לוודא כי חברי הנציגות ייצגו, ככל האפשר, את מגוון פלחי האוכלוסייה הקיימים בבניין – צעירים וקשישים, משפחות ורווקים, דיירים ומשקיעים, בעלי מוגבלויות, דוברי שפות זרות וכן הלאה. במתחמים הכוללים מספר בניינים תיבחר נציגות לכל בניין, וכן נציגות ראשית שתורכב מנציגי הנציגויות השונות ותייצג את כלל בעלי הזכויות במתחם.
למעוניינים להציע את עצמם לנציגות – יש לקחת בחשבון כי התפקיד דורש מעורבות רבה לאורך שנים, המתבטאת בפועל, בין היתר, בקריאת מסמכים רלוונטיים, פגישות עם בעלי המקצוע והעברת המידע לבעלי הדירות. בנוסף, נדרשות יכולות בין אישיות, יכולת הקשבה ואמפתיה והרבה סבלנות.
3. מתי מומלץ לבחור את הנציגות
בחירת הנציגות צריכה להיעשות בשלב מוקדם ככל האפשר, כחלק מהתארגנות הדיירים לקראת פנייה ליזמים או מיד לאחר קבלת פנייה מיזם.
4. איך בוחרים נציגות דיירים
על מנת לבחור נציגות דיירים יש לכנס את כל בעלי הדירות במתחם לאספה רשמית. יש ליידע את כל בעלי הדירות, לרבות אלו שאינם מתגוררים בבניין, בדבר קיום האספה, מועדה וסיבת ההתכנסות, ולהדגיש את חשיבות נוכחותם למען בחירת נציגות שתהיה מקובלת על הכלל.
תוכן האספה צריך לכלול הסבר על תפקידי הנציגות, הגדרה של סוגי ההחלטות אותן מוסמכת הנציגות לקבל ובחירת האופן בו יועבר המידע מהנציגות לכלל בעלי הדירות. לאחר מכן, דיירים שמעוניינים להתנדב לנציגות יציעו את עצמם ובעלי הדירות יבחרו בנציגים המקובלים עליהם. את האספה יש לתעד בפרוטוקול ולהעביר לבעלי הדירות.
5. ועכשיו איך מתחילים?
הצעדים הראשונים של נציגות הדיירים יהיו עריכת פגישות עם בעלי הדירות והבנת הצרכים הספציפיים של כל אחד מהם. במקביל, כדאי להתחיל לאתר עורך דין, ולאחריו גם שמאי מקרקעין ומפקח בנייה, אשר יסייעו בגיבוש הפרויקט ובבחירת היזם. באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכלו למצוא טופס להסמכת הנציגות ולהתחייבותה בפני בעלי הדירות, וכן הצעה לתוכנית עבודה שתסייע לכם בצעדים הראשונים. כמובן שגם אנחנו נשמח לחלוק מניסיוננו ולסייע בכל אשר יידרש.
