אם החלטתם לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם, אתם עומדים כנראה בפני אחת העסקאות הגדולות שתעשו בחייכם. כשותפים שלכם לתהליך, חשוב לנו שתבינו את פרטי העסקה ואת רכיביה ותדעו בדיוק למה אתם נכנסים. ככל שהידע שלכם לגבי התהליך יהיה גדול יותר, כך שיתוף הפעולה בינינו יהיה אפקטיבי ומוצלח יותר.
אז כדי שתוכלו לשמור על מעורבות גבוהה בתהליך ולהגיע מוכנים לשיחות המקצועיות איתנו, עם עורך הדין שלכם ועם שאר אנשי המקצוע המעורבים בפרויקט, ריכזנו עבורכם את המושגים הנפוצים שחובה להכיר. לנוחיותכם, חילקנו את המושגים בהתאם להיבטים ולשלבים השונים של התהליך:
שלב התכנון
גרמושקה – תוכנית המוגשת במסגרת בקשה לקבלת היתר בנייה ומתארת את הבנייה המתוכננת באמצעות מכלול של טפסים, תרשימים ושרטוטים. השם "גרמושקה" – אקורדיון ברוסית – ניתן לה כיוון שבצורת ההגשה הידנית שלה, המסמכים מחוברים זה לזה ומקופלים באופן שמזכיר אקורדיון. כיום קיימת גם אפשרות להגיש גרמושקה בצורה מקוונת על יד מערכת רישוי זמין.
גוש חלקה – שיטת רישום הקרקעות בישראל מחלקת את המדינה לגושים, וכל גוש מורכב ממספר חלקות. החלוקה לגושים וחלקות מאפשרת מיפוי, איתור, מעקב, מדידה ורישום של זכויות במקרקעין.
זכויות בנייה – רשויות התכנון מגבילות את היקף הבנייה המותר בכל מגרש על ידי קביעת זכויות הבנייה המותרות בו. כל היתר בנייה חייב להיות תואם לזכויות הבנייה המוגדרות במגרש.
ייעודי קרקע – פירוט השימושים המותרים בקרקע על פי התב"ע – מגורים, מסחר, תעשייה, חקלאות, שטחים פתוחים וכד'.
מכפיל – מונח המתאר את היחס בין כמות יחידות הדיור בבניין המקורי לבין כמות יחידות הדיור המתוכננת. ככל שזכויות הבנייה בקרקע מאפשרות מכפיל גבוה יותר, כך עולה גם הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
עירוב שימושים – מדיניות תכנון המאפשרת שילוב של מספר שימושים שונים – מגורים, מסחר, משרדים, שטחים ציבוריים – באותו המתחם. המדיניות זוכה לפופולריות הולכת וגוברת כיוון שהיא מאפשרת לנצל את הקרקע בצורה יעילה, להפחית שימוש בתחבורה ממונעת ולייצר חיי קהילה נוחים וידידותיים יותר לסביבה.
פרוגרמה – הגדרה כמותית של היקף השטחים התכנוניים בפרויקט. בדרך כלל מתייחסת להיקף השטחים הציבוריים – שטחי חינוך, תרבות, בריאות, רווחה, דת, שטחים פתוחים ועוד – הדרושים עבור כמות התושבים במתחם ובסביבתו וביחס למאפייניהם.
פרצלציה – איחוד וחלוקה מחדש של שטח מקרקעין מסוים.הליך משפטי הנעשה במסגרת הפרויקט וכולל ביטול של רישום החלקות הקיים ואיחודן לחלקה אחת לצורך רישום מסודר בטאבו. החלקה המאוחדת תחולק מחדש לחלקות שיירשמו על שם בעלי הזכויות במתחם.
קווי בניין – סימון הקובע את המרחק בין המבנה לבין גבולות המגרש. הבנייה אפשרית רק במסגרת קווי הבניין, אלא אם ניתן אישור לחרוג מהם, למשל באמצעות בקשת הקלה בהליך קבלת היתר הבנייה.
קו כחול – סימון הקובע את גבולות שטח התוכנית, ובמסגרתו יחולו תקנותיה.
שטח עיקרי – השטח המיועד למטרת השימוש העיקרית במבנה. השטח העיקרי במבנה מגורים, למשל, יהיה סך השטחים של יחידות הדיור.
שטח שירות – שטח המבנה שאינו מיועד למטרת השימוש העיקרית במבנה, כמו השטח המיועד לחניה, מדרגות, מחסנים, לובי הבניין וכדומה.
שצ"פ – שטח ציבורי פתוח כמו גינה ציבורית או פארק, נמצא באחריות הרשות המקומית.
שפ"פ – שטח פרטי פתוח כמו גינת הבניין. נמצא באחריות בעלי הזכויות ומתוחזק על ידם.
תב"ע – תוכנית בניין עיר. מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע. התוכנית, שבחוק התכנון והבנייה נקראת "תוכנית מפורטת", מגדירה מהן זכויות הבנייה בקרקע, מה ייעודה, מהו גובה הבנייה המותר, קווי הבניין, תכסית הקרקע ועוד. על מנת לממש את התוכנית יש לקבל היתר בנייה המותאם להגדרות המפורטות בה. פרויקטים של פינוי בינוי מחייבים קידום ואישור של תב"ע חדשה לפני הליך הוצאת היתר הבנייה.
תכסית קרקע – אחוז שטח הקרקע המותר לבנייה במגרש. הגדרת תכסית הקרקע מאפשרת להגדיר שטחים נלווים חשובים כגון שטחי חניה, גינת בניין ועוד.
תשריט – שרטוט מפורט של שטח בנוי או של מבנה יחיד, הכולל את גבולות המבנים, את החלוקה הפנימית שלהם, את ייעודי הקרקע, את החלוקה לגושים וחלקות, את סימון הכבישים והרחובות ועוד. התשריט מאפשר זיהוי של נכס, בחינה של השטחים הכלולים בו או סמוכים לו ואף זיהוי של חריגות בנייה, אם ישנן כאלה.
תהליך הרישוי
היתר בנייה – כמעט כל עבודת בנייה, לרבות הריסת מבנים או שינוי שימוש במקרקעין, מצריכה הוצאת היתר בנייה – רישיון לביצוע העבודות, הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ההיתר ניתן לאחר תהליך רישוי המוודא התאמה לתוכניות העירוניות ועמידה בתקנים ובאישורים הנדרשים, ורק לאחר קבלתו ניתן להתחיל בביצוע הפרויקט.
הפקדת תוכנית – השלב הראשון בתהליך הרישוי. במסגרתו, מוצגת התוכנית בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר בודקת את תקינותה ומאשרת את המשך קידום התהליך.
הגשת התנגדויות להיתר בנייה – לאחר הפקדת התוכנית, היא תפורסם בציבור באמצעות מודעות בעיתונים ובלוחות מודעות, פרסום שלטים ופנייה ישירה לבעלי הזכויות בקרקע בה היא עתידה להתבצע. מטרת הפרסום – לאפשר לבעלי עניין המתנגדים לתוכנית להציג בפני הוועדה את השיקולים העומדים מאחורי התנגדותם ולנסות לשכנע אותה בצדקתם. ההתנגדויות יוגשו לוועדה בכתב, בצירוף תצהיר חתום על ידי עורך דין המאשר את העובדות המצוינות בהן. פרק הזמן להגשת ההתנגדויות הוא כחודשיים, לאחריהם תכנס הוועדה דיון בהתנגדויות שהועלו ותזמין את המתנגדים לשטוח בפניה את טיעוניהם.
גיליון דרישות – ברוב המקרים, כאשר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מחליטה לאשר בקשה לקבלת היתר בנייה, היא מתנה את קבלת ההיתר במילוי מספר תנאים. התנאים מפורטים במסמך הנקרא גיליון דרישות, אותו מעבירה הוועדה ליזם לאחר פרסום החלטתה. עם מתן גיליון הדרישות, יקבל היזם פרק זמן קצוב למילוי הדרישות המפורטות, ורק לאחר השלמתן יינתן היתר הבנייה.
מכון בקרה – גוף מקצועי פרטי המוסמך על ידי המדינה לביצוע בקרה על תהליכי בנייה. המכון מבצע בקרה אינטגרטיבית של תוכניות הפרויקט ומאשר אותן מול כלל הגורמים הנדרשים, ובהמשך מבקר את תהליך הביצוע ומוודא כי הוא נעשה בהתאם לתוכניות שאושרו.
לקראת אכלוס
טופס 4 – טופס אישור אכלוס, או במילים אחרות – הטופס שיסמל את סיום העבודות ואת כניסתכם לדירות החדשות. טופס 4 הוא אחד האישורים האחרונים שניתנים במסגרת תהליך בנייה, מטרתו לאשר כי הבניין נבדק ונמצא עומד בתקנים ובדרישות, ובמסגרתו יצוין התאריך הרשמי של סיום הבנייה.
רישום בית משותף – על פי חוק, היזם אחראי להסדרת רישום הבית המשותף תוך שנה ממועד מסירת הדירות, או תוך שנה מיום איחוד וחלוקת הקרקע – המאוחר מהשניים. אם הרישום לא יוסדר, לא יתאפשר רישום הנכסים בטאבו על שם בעלי הזכויות, דבר שיסכן את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הנכסים ועשוי אף לגרום לירידה בערכם.
רישום דירה בטאבו – רישום המהווה את הוכחת הבעלות החוקית של בעל הנכס. עם סיום פרויקט התחדשות עירונית ולאחר השלמת רישום הבית המשותף, על היזם לבצע רישום מחודש של הדירות בטאבו, בהתאם לשינויים שנעשו בחלקות הקרקע.
תקופת בדק – הליווי של היזם לדיירים לא מסתיים עם סיום עבודת הבנייה ומסירת הדירות. החוק מגדיר תקופת בדק בה הקבלן אחראי על תיקון ליקויי בנייה, אם יימצאו כאלה, ומשכה בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי.
ההיבט הכלכלי – מימון, רווחיות, בטחונות ומיסים
גורם מלווה/ גוף מממן – מרבית הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית כוללים ליווי של גוף מממן – בנק או גוף חוץ בנקאי אשר מסייע במימון הפרויקט ומוסמך על פי חוק להנפיק את הערבויות ואת פוליסות הביטוח הניתנות לבעלי הדירות.
דוח אפס – דוח הבוחן את הרווח הצפוי ליזם, על מנת להבין את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. הדוח נערך על ידי שמאי ובוחן היבטים כגון שווי הקרקע, זכויות הבנייה, צפי המכירה של הדירות החדשות וההוצאות הצפויות. תוצאותיו יהוו חלק משמעותי בשיקולי הגוף המממן שיחליט ללוות את הפרויקט.
היטל השבחה – כאשר תוכנית המקודמת באזור מסוים כוללת שינויי ייעוד, הוספת זכויות בנייה וכדומה, ערך הנכסים באזור צפוי לעלות, ולכן יידרשו בעלי הנכסים לשלם היטל השבחה לרשות המקומית. תשלום היטל ההשבחה, שברוב המקרים יעמוד על 50% מערך ההשבחה שנוצרה, יתבצע בדרך כלל ביום מכירת הנכס. בפרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים הוספת זכויות בנייה ומשביחים את ערך הנכסים, מגדיר החוק תנאים המאפשרים פטור חלקי או מלא מתשלום היטל ההשבחה. ברוב המוחלט של המקרים, מי שיישא בתשלום היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא היזם, כך שגובה היטלי ההשבחה אינו משליך ישירות על הדיירים, אך עשוי להשפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
ליווי פיננסי סגור – שיטת המימון הנפוצה ביותר, במסגרתה כל פרויקט עומד בפני עצמו, עם חשבון משלו, המנוהל ומפוקח על ידי הגוף המממן. מטרת השיטה היא לצמצם סיכונים לכל המעורבים בפרויקט – בעלי הזכויות, רוכשי הדירות החדשות, היזם והגוף המממן.
ערבות חוק מכר – ערבות הניתנת על פי חוק מכר דירות לכל רוכש דירה, על מנת להבטיח את הכספים ששילם עבורה. בפרויקט של התחדשות עירונית, יקבלו בעלי הזכויות ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה המובטחת להם בסיום הפרויקט.
תקן 21 – תקן שמאי שעל פיו נבחנת הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי. על פיו, ניתן להגדיר מהי תוספת זכויות הבנייה שתאפשר פרויקט רווחי ליזם מחד, ושמירה על האינטרסים של בעלי הזכויות ושל הרשות המקומית מאידך.
גופים שחשוב להכיר
ועדה מקומית לתכנון ובנייה – החולייה הראשונה בשרשרת סמכויות התכנון והרישוי. אחראית על מרחב תכנון מקומי הכולל רשות מקומית אחת, ומוסמכת לאישור היתרי בנייה ותוכניות מסוימות בתחומה. לרוב, אינה מוסמכת לאשר פרויקטים רחבי היקף כגון מתחמי פינוי בינוי, אלא אם הוסמכה כוועדה עצמאית.
ועדה מחוזית לתכנון ובנייה – החולייה הבאה בשרשרת סמכויות התכנון והרישוי, אחראית על התוויית מדיניות התכנון המחוזית, קידום תוכניות מתאר מקומיות וכוללניות ופיקוח על עבודתן של הוועדות המקומיות. ישראל מחולקת לשבעה מחוזות ובהתאם ישנן שבע ועדות מחוזיות: צפון, דרום, חיפה, תל אביב, מרכז, יהודה ושומרון וירושלים.
ותמ"ל – הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור. הוקמה במטרה לקדם במהירות אישור תוכניות מגורים הנמצאות במעמד של עדיפות לאומית. תוכניות מסוג זה כוללות הוראות אשר מקצרות באופן משמעותי את משך הזמן המקובל לקבלת היתר בנייה.
מנהלת התחדשות עירונית – ברחבי הארץ פועלות יותר מ-40 מנהלות התחדשות עירונית – גופים מקצועיים הפועלים על מנת לקדם את ההתחדשות העירונית בתחומם ולסייע לבעלי הזכויות, בין היתר, בהתארגנות לקראת הפרויקט, בעריכת מכרזי יזמים, בבחירת אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט ועוד.
מושגים כלליים
דייר סרבן – עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי עשויות לגרור התנגדות מצד בעלי דירות מסוימים. על מנת להוציא לפועל את הפרויקטים, יש להגיע להסכמה בשיעור של 67% מכלל בעלי הדירות, כך שהתנגדויות עשויות בהחלט לעכב ואף לסכל את מימושם של פרויקטים. במקרה הצורך, ניתן לנקוט בהליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים, אך מניסיוננו, מרבית ההתנגדויות נובעות מחששות אמיתיים והדרך הטובה ביותר לפוגג אותם היא להקשיב, להבין את המניעים להתנגדות ולמצוא פתרונות יצירתיים ומועילים, בשקיפות ובהסכמה של כלל הדיירים.
הערת אזהרה – כאשר בעל נכס מתחייב לבצע עסקה במקרקעין, נהוג לציין הערת אזהרה בנסח הטאבו של הנכס על מנת למנוע את עריכתן של עסקאות אחרות. בפרויקטים של התחדשות עירונית ישנם שלושה סוגים של הערות אזהרה: הערת אזהרה לטובת הגוף המממן, הערת אזהרה לטובת היזם, כדי שאם הדייר מבקש למכור את זכויותיו, הרוכש יידרש לחתום על ההסכם המחייב, והערת אזהרה לטובת בעלי הזכויות על מנת להבטיח את המחויבות של היזם כלפיהם. חשוב לציין כי הערת האזהרה הנרשמת לטובת בעלי הזכויות אינה בטוחה מספקת ויש לוודא כי ההסכם כולל ערבויות בהתאם לחוק המכר.
תנאי מתלה – תנאי שבעת החתימה על ההסכם עדיין לא ידוע אם יתקיים, אך קיומו של ההסכם מותנה בהתקיימותו. לדוגמה: קבלת היתר בנייה, מתן ערבויות חוק מכר, מתן ליווי בנקאי.
