הגישה התכנונית שנקראת "עירוב שימושים" או "עירוב שימושי קרקע" משקפת תפיסה חדשה יחסית במדיניות התכנון הישראלית. אם אופי התכנון ה"ישן" כלל הפרדה בין אזורים עירוניים המיועדים למגורים לבין אזורי תעשייה, תעסוקה ומסחר שאין בהם ולו יחידת דיור אחת, היום השאיפה היא לערב בין שימושים שונים באותו מתחם, כלומר ליצור מתחמים הכוללים גם יחידות דיור, גם שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, גם מוסדות ציבוריים (גני ילדים, משרדי עירייה וכד') ושטחים ציבוריים פתוחים ואפילו שטחי מלונאות.
השימוש ההולך וגובר בעקרונות עירוב השימושים נפוץ במיוחד במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, בדגש על פינוי בינוי. בפרויקטים אלו, מאפשר עירוב השימושים לשנות את התפיסה התכנונית הקיימת ולהתאים מרחבים עירוניים מתחדשים למציאות החדשה, אשר צמאה למתחמים משולבים ממספר סיבות:
- השילוב בין קצב גידול האוכלוסייה בישראל למיעוט הקרקעות הפנויות – במדינה צפופה כמו ישראל, הסובלת ממחסור בקרקעות פנויות, עירוב השימושים מאפשר ניצול מירבי של הקרקע ומבטיח שהשימוש בה ייעשה לאורך כל שעות היום. זאת בניגוד לתכנון הישן, שיצר אזורי תעסוקה, תעשייה ומסחר שוקקים במהלך היום ושוממים בשעות הערב והלילה, לצד שכונות מנומנמות נטולות מוקדי בילוי ופנאי.
- העומס בכבישים – הכבישים בישראל עמוסים ופקוקים ואנשים רבים מבלים שעות ארוכות על הכביש במקום לנצל אותן לעבודה או לבילוי עם משפחה וחברים. גישת עירוב השימושים מפחיתה את הצורך בכלי רכב כיוון ששילוב שטחי המשרדים והתעסוקה בלב שכונות המגורים, מאפשר לעובדים רבים לגור בקרבת מקום העבודה שלהם, וגם צרכי היומיום של התושבים, כמו סופר מרקט, בית קפה, חנויות פארם ועוד, נמצאים בהישג יד, ממש במתחם המגורים עצמו או במרחק הליכה ברגל.
- המודעות הסביבתית – הפחתת היקף השימוש בכלי רכב ממונעים, שהיא תוצר לוואי מבורך של מתחמי עירוב שימושים, משרתת את ערכי השמירה על הסביבה שהפכו לערך מוביל במדיניות התכנון הארצית והעירונית ברחבי הארץ, ולחלק בלתי נפרד מגישות התכנון של חברות הנדל"ן. באמצעות גישת עירוב השימושים, ניתן לייצר אזורי מחייה מקיימים יותר ולהפחית את הנזקים הסביבתיים.
היתרונות של מתחמי עירוב שימושים
השימוש בגישת עירוב השימושים בפרויקט של התחדשות עירונית מביא עמו יתרונות לכל הצדדים המעורבים בעסקה:
לדיירים: המרוויחים מתוספת זכויות הבנייה העשויות לאפשר תמורות גדולות יותר. בנוסף, נהנים הדיירים גם מהנוחות ומניצול הזמן הנכון שפרויקטים מסוג זה מאפשרים.
לעירייה: כיוון שהארנונה שהעירייה גובה עבור שטחי מסחר ותעסוקה גבוהה יותר מאשר הארנונה הנגבית בגין שטחי מגורים, מתחמי עירוב שימושים מכניסים לעירייה סכומי כסף גבוהים יותר מאשר, לדוגמה, פרויקטים המיועדים למגורים בלבד.
ליזם: הכנסות גבוהות יותר לעירייה מאפשרות, בחלק מהמקרים, גם הגדלה של זכויות הבנייה.
לסביבה: לכל היתרונות הללו מתווספים גם היתרונות הסביבתיים של ציפוף האוכלוסייה היעיל, הפחתת הצורך בשימוש ברכבים, הפחתת זיהום האוויר ויצירת התנהלות קהילתית חכמה ויעילה.
כשאנחנו ניגשים לתכנון פרויקט עירוב שימושים, אנו לוקחים בחשבון את ההיבטים השונים של כל אחד מהשימושים ואת ההשלכות שלהם על השימושים האחרים במתחם, גם ברמת התפעול היומיומי. הדבר דורש, מצד אחד, שמירה על גמישות תכנונית, ומצד שני מצריך יכולת הפרדה תכנונית מוחלטת. אנחנו יורדים לפרטים הקטנים ביותר, לוקחים בחשבון כל תרחיש אפשרי ומייצרים פתרונות תכנוניים חכמים על מנת להבטיח שהמתחם בו תתגוררו יאפשר לכם לנצל את הזמן שלכם בחוכמה ולהנות מנוחות מקסימלית.
התוצאה – שיפור ממשי באיכות החיים
בעוד שבחו"ל מקובל לראות מתחמי עירוב שימושים כבר שנים רבות, בארץ מדובר במגמה חדשה יחסית, שהמעבר אליה מגישת התכנון הישנה לא היה מובן מאליו עבור חלק מהתושבים. אחרי עשרות שנים של הפרדה בין שימושי הקרקע השונים, היו בתחילה דיירים שהביעו חשש ממגורים בפרויקט עירוב שימושים ולא ידעו כיצד השילוב בין השימושים השונים ישפיע על חיי היומיום שלהם.
היום, כשהגישה כבר נפוצה יותר וכשאנשים רבים מבינים את היתרונות הגלומים בה, אנחנו רואים בבירור שהביקוש למגורים במתחמי עירוב שימושים הולך ועולה, וככל שהתכנון חכם ומוקפד יותר, ניכר שיפור ממשי באיכות החיים של דיירי המתחם ושל תושבי האזור כולו.
