פרויקטים של התחדשות עירונית ידועים כפרויקטים מורכבים מכל הבחינות – תכנונית, הנדסית, משפטית וכלכלית. ליזם שתבחרו יהיה כנראה ניסיון קודם במגוון פרויקטים דומים, אך עבור רובכם ככל הנראה, זה יהיה הפרויקט הראשון. גם אם תבחרו ביזם המושלם, ששם את טובתכם בראש מעייניו ומבין שפרויקט מוצלח הוא כזה שבו כל הצדדים מרוויחים (מישהו אמר מותג עירוני?), עדיין מומלץ שתיעזרו באנשי מקצוע נוספים על מנת להבטיח את האינטרסים שלכם וכדי שתוכלו להפיק את המירב מהתהליך.
אז מיהם אנשי המקצוע העיקריים שצריכים לקחת חלק בתהליך מטעמכם, מה תפקידם ומהו הזמן הנכון להכניס אותם לתמונה?
1. עורך דין דיירים
עורך דין הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית אחראי על כל הפן המשפטי של הפרויקט ומייצג את האינטרסים של בעלי הדירות החל משלבי ההתארגנות הראשונים ועד לסיום תקופת הבדק. תחומי האחריות העיקריים שלו כוללים:
- ביצוע בדיקות מקדימות לאיתור יזמים מתאימים
- ניהול מכרז יזמים
- ניהול משא ומתן עם היזם הנבחר על תנאי ההסכם
- תיווך התנאים המשפטיים בצורה ברורה לבעלי הדירות
- פיקוח על תהליך ההחתמה של בעלי הדירות
- מעקב אחר התקדמות שלבי הפרויקט
- פיקוח על מימוש תנאי ההסכם וההתחייבויות המוגדרות בו
כאשר אתם בוחרים עורך דין, חשוב לוודא כי הוא מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובעל ניסיון ספציפי בייצוג דיירים ברשות המקומית אליה אתם שייכים. ישנם עורכי דין המתמחים בייצוג בלעדי של דיירים וישנם עורכי דין שמייצגים גם יזמים וגם דיירים, אך לא ניתן לייצג גם את היזם וגם את בעלי הדירות באותו הפרויקט ובאופן כללי מומלץ לוודא כי ייצוג שלכם לא יהווה ניגוד אינטרסים מול לקוחות אחרים של עורך הדין שבחרתם.
בנוסף, על עורך הדין להיות מוסכם על כלל בעלי הדירות ויש להימנע ממצבים שבהם דיירים נעזרים בעורכי דין אחרים לייצוג פרטי, כיוון שהייצוג של כולכם כקבוצה מגדיל את יכולת המיקוח של עורך הדין ומקטין את הסיכוי להתנגדויות דיירים.
שכר הטרחה של עורך הדין שלכם, כמו של שאר אנשי המקצוע שנציין, ממומן על ידי היזם. אם אתם חוששים כי פרט זה עלול בפני עצמו להוות מקור לניגוד אינטרסים – אל דאגה. בחירת אנשי המקצוע נעשית אך ורק על ידכם, עוד לפני בחירת היזם, וגם גובה שכר הטרחה שלהם ייקבע מולכם. למעשה, ברגע שיזם בפרויקט ייבחר על ידכם, הוא ייקח על עצמו, כעסקת חבילה, גם את עורך הדין ואת שאר אנשי המקצוע שבחרתם, יחד עם שכר הטרחה שלהם.
2. שמאי מקרקעין
על הפן הכלכלי של הפרויקט מופקד שמאי המקרקעין וגם אותו מומלץ להכניס למעטפת המקצועית שמלווה אתכם כבר בשלבים הראשוניים ביותר של ההתארגנות. תחומי האחריות של שמאי המקרקעין כוללים:
- בחינת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט – המטרה היא לוודא שהפרויקט מספק לכם, הדיירים, תמורות כדאיות, וכן שהוא רווחי מספיק על מנת לספק ליזם רווחים ראויים, כדי שכולם יגיעו לקו הסיום בהצלחה .
- חישוב שווי יחסי של כל דירה בפרויקט – השמאי יבחן את השווי של כל דירה על פי נתונים כמו גודל הדירה, הקומה בה היא נמצאת, מצבה הכללי ועוד, וייצור "טבלת ניקוד" שתדרג את השווי היחסי של כל דירה בהתאם לשווי הכללי של כל הדירות בפרויקט. על פי הנתונים הללו, ניתן יהיה לאמוד את גובה הערבויות ואת שכר הדירה החלופית, לקבוע סדר לבחירת הדירות החדשות ולהבטיח מנגנון תמורות שקוף ושוויוני לכלל הדיירים.
3. מפקח בנייה
את הפיקוח על הפן ההנדסי, התכנוני והמעשי של ביצוע הפרויקט ישלים מפקח הבנייה שתבחרו. גם אותו מומלץ למנות בשלבי ההתארגנות הראשונים, שכן כבר בשלב הפנייה ליזמים ניתן יהיה להיעזר בחוות דעתו המקצועית. תחומי האחריות של מפקח הבנייה כוללים:
- המלצות מקצועיות על יזמים המתאימים לפרויקט
- בחינת המפרט וההיבטים ההנדסיים המפורטים בחוזה
- בקרה ופיקוח על תכנון הפרויקט תוך תשומת לב לאלמנטים הנדסיים שעשויים להשפיע על שלב הביצוע או על חיי היומיום של הדיירים לאחר האכלוס
- בקרה ופיקוח על תהליך הרישוי ומתן חוות דעת לגבי שינויים שהרשות המקומית עשויה לדרוש
- בקרה ופיקוח על תהליך הבנייה עצמו – איכות העבודה והחומרים, שמירה על תקנים ובטיחות, עמידה בלוחות זמנים ועוד
כיוון שפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי נחשבים מורכבים במיוחד מבחינה תכנונית והנדסית, מומלץ לבחור מפקח בנייה שמתמחה בתחום ובעל ניסיון מעשי בפיקוח על פרויקטים מסוג זה.
יחד עם אנשי המקצוע הללו ועם היזם המתאים, מובטחת לכם מעטפת מקצועית מנצחת, שתוביל אתכם בבטחה ובנועם אל הדירות החדשות שלכם, ואל הפרק הבא והמשודרג של חייכם.
