פרויקט פינוי בינוי הוא מורכב והדרך עד להשלמתו ממושכת – אך משתלמת. המשך הצפוי מרגע ההתקשרות הראשונית עם היזם, תכנון המתחם מול כלל הרשויות ועד למסירת הדירות לדיירים עשוי להגיע לכ-7-10 שנים, אך בסופן יזכו הדיירים להנות ממתחם חדש ומשודרג, מדירות חדשות העונות לסטנדרטים המתקדמים ביותר ומאיכות חיים גבוהה ביותר.

פרויקט תמ"א 38 מורכב משלושה שלבים עיקריים – שלב  בחירת היזם על ידי הדיירים, שלב התכנון והרישוי ושלב הביצוע. משך הפרויקט תלוי במגוון גורמים, כשהשאלה המהותית ביותר להבנת משך הפרויקט היא: כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה תמא 38? התשובה על כך משתנה מרשות לרשות ותלויה גם היא בסוג הפרויקט, אך נכון ל-2025, פרק הזמן הממוצע לקבל היתר בנייה עבור תוכניות תמ"א עשוי להגיע לכ-3 שנים ויותר. 

תמא 38 היא תוכנית מתאר ארצית הקובעת אוסף של תקנות למיגון מבנים ישנים, שאינם עומדים בתקן העדכני לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה בשנת 2005 ויושמה במתווה של שיפוץ וחיזוק מבנים ישנים. מספר שנים לאחר מכן, הורחבה התוכנית גם למתווה של הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש במקומו.

תמא 38 1, הנקרא גם תמא 1, הוא מתווה לחיזוק מבנה קיים מפני רעידות אדמה, הכולל שיפוץ של חזית המבנה, חדר המדרגות והלובי, חידוש וחיזוק של התשתיות הקיימות, הוספת מעלית, מרפסות שמש, ממ"דים ובמידת האפשר חניות.

תמ"א 38 2, לעומת זאת (או תמא 2), הוא מתווה להריסת בניין קיים ולהקמת בניין חדש במקומו, אשר יכלו גם הוא ממ"דים, מרפסות שמש, מעלית וחנייה. פרויקט במתווה תמא 2 יצריך את הפינוי שלכם לדירות חלופיות לקראת הריסת הבניין, ואנו נדאג להקל על המעבר ולסייע בכל הכרוך בו. 

פינוי בינוי הוא שמו של תהליך התחדשות עירונית הכולל חידוש מתחם שלם, בן 24 יחידות דיור לפחות. במסגרת התהליך, הדיירים מפונים מדירותיהם לדירות חלופיות, והבניינים הקיימים נהרסים. במקומם, נבנים בניינים חדשים עם מספר דירות גדול יותר, המאפשר למשוך למתחם תושבים חדשים. לצד בניית הבניינים החדשים, אחראי היזם ברוב המקרים גם להקמת שטחים ציבוריים במתחם, כגון פארקים, גינות, מבנים עירוניים, מוסדות חינוך ועוד, על מנת לענות על צרכי האוכלוסייה הגדלה.

פרויקט פינוי בינוי כולל מספר שלבים עיקריים. הראשון שבהם הוא התארגנות הדיירים ומינוי נציגות, אשר מולה ייערך משא ומתן על תנאי העסקה. לאחר עריכת ההסכם, תידרש הסכמה של 67% לפחות מכלל דיירי המתחם, ורק אז ניתן יהיה להתחיל את שלב הרישוי. תחילה, תקודם תב"ע (תוכנית בניין עיר המגדירה את השימושים והזכויות בקרקע), ולאחריה תוגש בקשה לקבלת היתר בנייה. עם קבלת היתר הבנייה, יעברו הדיירים לדירות חלופיות, הבניינים הקיימים יהרסו ועבודת הבנייה תתחיל. בסיומה – יימסרו לדיירים הוותיקים הדירות החדשות שלהם ודיירים חדשים נוספים יעברו להתגורר במתחם. תיאור מפורט של השלבים תוכלו למצוא בלשונית "פינוי בינוי" בתחומי הפעילות שלנו. 

זכויות הבנייה של הדיירים מכוח תמ"א 38 אינן בהכרח זהות, כיוון שהן תלויות בנתונים ספציפיים הקשורים בפרויקט, בבניין, בסביבתו ובאישורי הרשות המקומית. הזכויות כוללות תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה, שלרוב תתבטא בהוספת ממ"ד ומרפסת שמש. בנוסף, הזכויות כוללות התקנת מעלית בבניין (למעט מקרים מסוימים בהם הדבר לא אפשרי), שיפוץ של החללים החיצוניים והפנימיים המשותפים, לרבות חזית הבניין, הגינה, הלובי וחדר המדרגות, והוספת מקומות חניה בהתאם לתקן הקיים במקום. בשורה התחתונה, המשמעות היא שדרוג משמעותי של ערך הדירה, של איכות החיים ואפילו של תחושת הביטחון האישי.

חוק ההסדרים של שנת 2023 כלל תיקון חשוב שהחיל הטבות מיוחדות לקשישים, שעד אז היו קיימות רק בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, גם על פרויקטים מסוג תמא 38 2. ההטבות כוללות מספר אלטרנטיבות שהיזם מחויב להעמיד לטובת דיירים קשישים, על מנת להקל עליהם את התהליך ולהתאים אותו לצרכיהם הייחודיים. בין היתר, כוללות ההטבות מעבר לדירת קבע במקום לדיור חלופי, התאמות לבעלי מוגבלויות והתאמת התמורות לדיירים קשישים שלא מעוניינים בדירת תמורה גדולה. תיאור מפורט של הזכויות תוכלו למצוא בלשונית "חשוב לדעת". 

פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים וממושכים שמצריכים מתן ערבויות לבעלי הדירות ושמירה על אינטרסים וזכויות המגיעות להם לאורך התהליך. עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן ובתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בתהליך את האינטרסים שלכם ומבטיח שיישמרו בכל שלב של התהליך. הידע והניסיון של עורך הדין מאפשרים לו לסייע לבעלי הדירות בבחירת היזם המתאים, ולייעץ להם מתי לעמוד על זכויותיהם ומתי להתגמש לטובת הצלחת הפרויקט. מבחינת שכר הטרחה לעורכי הדין, היזם הוא זה שנושא בעלויות, אך אין הדבר מהווה ניגוד אינטרסים ונועד אך ורק על מנת לחסוך הוצאות מהדיירים.

בכל פרויקט התחדשות עירונית, על כל המתווים, נדרשת הסכמה של 67% לפחות מכלל הדיירים בבניין/ במתחם. במקרים בהם ישנם דיירים סרבנים, ניתן להתנהל מולם באמצעים משפטיים, אך השאיפה שלנו היא להימנע מכך. ניסיוננו מראה שעם הטיפול הנכון, הכולל הקשבה, רגישות, שקיפות ויצירתיות, ניתן להפחית התנגדויות בצורה משמעותית ולהגיע להסכמה רחבה.