התשובות שלנו
זכויות וזכאות
מי זכאי לתוספת זכויות מכוח תמ"א 38 ?
תמ”א 38 מעניקה זכויות בנייה נוספות למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980 , שגובהם עולה על שתי קומות. למבנים ששטחם פחות מ-400 מ”ר וגובהם פחות משלוש קומות מעניקה התמ”א זכויות בניה מצומצמות יותר.
מהו היקף זכויות הבנייה המוענקות מכוח תמ"א 38?
זכויות הבנייה הנוספות מכוח תמ”א 38 כוללות: תוספת יחידות דיור על ידי הוספת קומה למבנה וסגירת קומת עמודים, או הוספת אגף למבנה וסגירת קומת עמודים. ליחידות הדיור הקיימות ניתן להוסיף שטח של עד 25 מ”ר נוספים (הכל בכפוף למגבלות התכנון והמגרש).
בעלי דירות המעוניינים ליישם תכנית מכוח תמ"א 38 בבניינים – כיצד עליהם לפעול?
ניתן להגיש באופן עצמאי בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית או לפנות לחברה יזמית אשר תנהל את התהליך עבור בעלי הדירות. יש לציין שכאשר החברה היזמית מוציאה לפועל את הפרויקט, כל הוצאות הפרויקט יחולו עליה.
מתי בפועל עוברות הזכויות של תוספות התמ"א?
מכירת הזכויות מכוח התמ”א מתבצעת עם החתימה על הסכם התמ”א, כמובן בכפוף לתנאים מתלים רבים (כגון קבלת היתר בנייה). יום המכירה מבחינת חבות ההצהרה למס שבח יהיה היום שבו התקיימו התנאים המתלים ו/או המועד שבו הוחל בחיזוק, לפי המוקדם מביניהם. הזכויות עוברות בפועל אל היזם אך ורק לאחר השלמת העבודות שהיזם התחייב להם בהסכם התמ”א.
יזמים
מדוע כדאי ליזמים לבצע פרויקטים כאלו? ממה הם מרוויחים?
לאחר שבעלי הדירות מקבלים את המבנים המשופצים והמחוזקים, מתאפשר ליזמים להקים בהם דירות נוספות ולמכור אותן. לכן, תמ”א 38 כדאית גם לבעלי הדירות וגם ליזמים.
איך בוחרים יזם מבצע / קבלן לתוכנית?
מאז אישורה של תוכנית תמ”א 38 , נוספו לשוק היזמים והקבלנים לא מעט אנשי מקצוע. דבר זה הוביל למקרים לא מעטים של פרויקטים תקועים ותקופות שיפוצים ארוכות מהרגיל. לכן, עליכם להקפיד לבחור יזם / קבלן מומחה לנושא, אשר ברשותו פוליסת ביטוח העומדת בתקנון תמ”א 38. על היזם / הקבלן להיות בעל גב כלכלי איתן מוכח, ומסוגלות לעמוד בכל האתגרים של פרויקט מורכב זה. הקפידו על חוזה המפרט את כל התחייבויות היזם / הקבלן עד לביצוע מלא של הפרויקט.
מתי היזם יכול בפועל למכור דירות?
מועד מכירת הזכויות תלוי במספר גורמים כגון מימון בנקאי, רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים וכו’. ככלל, במידה ואין היזם נוטל מימון בנקאי ומשעבד את זכויות בעלי הדירות מכוח התמ”א, ניתן להסכים למכירת חלק מהדירות כבר בשלבים הראשונים.
גדלים
בכמה מ"ר ניתן להגדיל כל יחידת דיור, לפי חוקי התמ"א?
ניתן להוסיף לכל יחידת דיור עד 25 מ”ר ברוטו, כאשר מתוכם 12 מ”ר ברוטו הם לצורך הקמת ממ”ד בדירה.
גודל השטח המקיף את הבניין שלנו, אינו מאפשר הרחבה של הדירות, פרט לממ"ד. האם במקרה זה ניתן לבנות ממ"ד גדול יותר מ- 12 מ"ר?
עפ”י החוק, נדרש תמיד להשאיר מרחק בין קצה המגרש לבניין עצמו. כחלק מהקלות התמ”א ובכפוף לאישור הועדה, ניתן לבנות את הממ”ד בלבד גם מעבר לקו הבניין, ואפילו להגיע ממש עד קצה המגרש (קו אפס), אך עדיין במסגרת מגבלת הגודל של 12 מ”ר לחדר. במידה וגודל החדר יחרוג מ- 12 מ”ר, הוא לא יחשב כממ”ד מבחינת חישובי השטח ומההיבט התכנוני, ולא יוכל להיבנות מעבר להקלות בקווי הבניין לפי תמ”א 38.
במידה ובבניין כבר קיים מקלט, אליו מתווספים החיזוקים הנדרשים מכוח התמ"א, האם ניתן להוסיף לדירה 25 מ"ר ללא ממ"ד?
פטור מממ”ד כאשר כבר קיים מקלט בבניין, ניתן רק בסמכות פיקוד העורף. במידה וקיבלתם פטור מהוספת ממ”ד, תוכלו להגדיל את דירתכם בשטח של 13 מ”ר ברוטו בלבד. במקרה זה, סביר להניח שתתבקשו לשדרג את המקלט עפ”י דרישות פיקוד העורף.
כללי
האם כל בעלי הדירות בבניין חייבים לאשר את התוכנית?
בעבר נדרשו אישור והסכמה של 100% מבעלי הדירות. כיום נדרשת למימוש התוכנית הסכמה של רוב בעלי הדירות, לפי סוג המימוש: לצורך מימוש עצמי של התמ”א בתוך הדירות, נדרש רוב של 60%. לצורך מימוש על ידי יזם, הכולל גם תוספות בנייה, נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות.
מה קורה במקרה ורוצים להצטרף לתמ"א 38 בבניין בו אין אפשרות להוסיף חניות?
מתן היתר לבניה והוספת יחידות דיור במסגרת התוכנית, מותנה בהסדרת מקומות חניה חדשים במגרש הבניין, לפי התקנות, ביחס למספר הדירות וגודלן. בבניין בו לא ניתן להוסיף מקומות חניה בשל מגבלות תכנוניות, ייבחנו פתרונות חלופיים כגון תשלום “כופר חניה” המיועד להסדרת חניות באזור הקרוב לבניין. פסיקה חדשה (רג/ 5021+2076/11 ) של ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל-אביב, הדגישה כי השיקול הראשון במעלה הוא חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, ויש לתת לשיקול זה עדיפות על פני השיקול של מניעת עומס חניה בשל תוספת יחידות דיור.
במידה ואני מתנגד לתוכנית משום שבבעלותי דירה מושכרת, אותה לא אוכל להשכיר בתקופת הבנייה:
א. האם מגיע לי פיצוי על הפסד שכר דירה בזמן הבנייה?
ב. במידה והפרויקט יוצא לדרך ללא חתימתי, האם היזם עדיין מחויב לתת לי את הזכויות וההטבות שמקבלים בעלי הדירות שכן חתמו?
עניין הפיצוי הוא נושא למו”מ בינך לבין היזם. עקרונית, אתה זכאי לכל הזכויות והתמורות המגיעות לך מכוח התמ”א גם אם התנגדת להתקשרות ולא חתמת על ההסכם. יחד עם זאת יש לזכור כי במקרים רבים, גם מבחינת בעל הדירה המתנגד, עשוי להיות יתרון לשיתוף פעולה ולמו”מ עם היזם בכדי לזכות בתמורות המירביות, ולאפשר את ביצוע הפרויקט ברוח של שיתוף פעולה והסכמה עם יתר בעלי הדירות בבניין.
האם הסעיף בהסכם הקובע שכל מיסוי (כגון מס שבח והיטל השבחה) יחול על היזם, מבטיח כי בעלי הדירות לא ישאו בנטל המס לאחר תום הבנייה?
הסעיף קובע את החבות החוזית לתשלום המסים, אך החבות במס שבח על פי החוק, ללא תלות בהסכמות החוזיות בין הצדדים, היא של המוכר. לפיכך יש לדאוג לערבויות מספקות לצורך תשלומי המסים.
איך מחזקים בפועל את הבניין במסגרת תמ"א 38?
חיזוק בניין במסגרת תמ”א 38 יכול להתבצע במספר צורות בהתאם לבדיקת הבניין על ידי מהנדס קונסטרוקציה. חיזוק המבנה יכול להתבצע ע”י הוספת קירות תומכים לבניין (קירות הקשחה), מסגרות וקורות פלדה, תוספות בניה (כגון פיר מעלית, תוספת ממדי”ם, תוספת קומה וכו’) לצד הבניין ו/או מעליו
אשר מתחברות למבנה ומייצבות אותו.
כמה זמן אורך פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק והשבחה?
השתתפות בפרויקט תמ”א 38 כוללת הגשת בקשות ואישורי וועדות שעלולים לקחת זמן רב עוד לפני תחילת תהליך הבנייה. ניתן לומר שתהליך האישורים נמשך בין 12-24 חודשים בממוצע ותקופת שיפוצים ממוצעת אורכת כ – 18 חודשים נוספים. בפרוייקט תמ”א 38 מסוג הריסה ובנייה, שלב הבנייה אורך בדר”כ כשנתיים.